農用地の転用

農用地区域内農地の転用

農用地区域とは何なのか、農用地区域内農地は転用が出来るのか、一つずつ見ていきましょう。

下記の項目をクリックすると、それぞれの詳細部分にジャンプします。

農用地区域内農地とは

そもそも「農用地区域」とは、市町村の中で、将来にわたって農地のために利用していくことを決めた区域を指します。

具体的には、以下のような土地を農用地区域として定めることが多くあります。

農用地区域に該当するもの

  • 集団的な農地で、10a以上の土地
  • 土地改良区事業の対象地
  • 上記のための農道水路
  • 上記に隣接する農業施設用地

そして、この農用地区域での工作物の設置や開発行為を制限しているのが、農業振興法(農振法)となり、この地域内にある農地の事を、「農用地区域内農地」と呼びます。

  • ちなみに、農用地区域内にある農地を「青地(農地)」、区域外の農地の事を、「白地(農地)」と呼んだりします。
  • また、農用地区域内農地は、役所や農業委員会事務局などでは俗に「農用地」と呼ばれたりします。ちょっとややこしいですが、農政課などの担当者から「ここは農用地ですね」と言われたら、「農用地区域内にある農地なんだな」程度にとらえてください。
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    「農用地区域」とは、農地のために守ることが決められた区域!
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    「農用地」とは、農用地区域内にある農地のこと!

農用地の転用は可能か?

農地法において、農用地区域内では農地転用が原則許可できないこととされています。

一部の例外として、工事用の仮設道路のような一時利用のもの、農業用施設、その他鉄道や河川、水道などの公益性の高いものは例外的に許可される場合もありますが、そのような場合以外は、このままでは転用できないと考えてください。

 

では、農用地区域内の場合、もう転用の手立てはないのか、となると、そうでもありません。

農用地区域内の農地は転用が出来ない、ということは、逆に考えれば、「農用地区域内農地」でなくなればいいのです。

農用地区域内農地でなくすためには、「農用地区域内農地の除外申請」という手続きを行います。

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    農用地は、そのままでは農地転用が出来ない!
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    農用地を転用するには、事前に「農用地の除外申請」が必要!

農用地の除外申請

まず、農用地区域内農地の場合、除外申請を行うための要件に該当しているかがポイントです。

申請後に5つの要件に照らし、様々な角度から審査が行われますが、まずはそもそも除外申請を行うかどうかの判断としては、次の2つのポイントから考えましょう。

《ポイント1》必要性・代替性・緊急性の適正

除外申請は、必要性・代替性・緊急性の3つが重要となります。

以下の3点について、明確な説明を申請書に添付する事で、除外申請を行うことになります。

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    外予定地が、その除外理由である事業等の目的から見て必要最低限度かどうか
    (規模妥当性=必要性)
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    農用地区域外の土地を選定しないことに明確な理由があるか(代替性)
  • 3
    除外後ただちに農用地以外に利用する緊急性があるか(緊急性)

《ポイント2》除外後の農地の種類

 実務上、除外をするかどうかの決定は、県が農業委員会事務局に確認し、「除外をした場合に、そのまま農地転用の許可がされるかどうか」を踏まえて判断されます。

 除外が決定されると、その土地は農用地区域外の農地になります。当然、4種の農地のいずれかに該当することになります。

 除外の決定後、当該農地が「第一種農地」に該当し、除外理由の事業が第一種農地の転用例外規定に該当しない場合、「除外はできたけど転用はできない」となります。

つまり事業目的のために除外しても、結局農地転用は不許可になるのです。

 このようなことを避けるため、県での判断の一つに、「除外決定後に転用が出来るのか」というものがあります。

除外後に転用許可が下りる可能性が薄いものは、そもそも除外すらできない、ということですね。

ちなみに、これは言い方を変えれば、「除外が決定されそう=その後の転用許可も下りそう」と判断できることにもなります。

 

 

上記2点をクリアすることが出来れば、除外決定の可能性はぐんと高まります。

まずはこの2点を考え、行けそうだと思えば、その他の細かい要件をクリアしていることを表す書面等を準備していきましょう。

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    除外申請は、「必要性」「代替性」「緊急性」で
    判断される!
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    除外後に「第一種農地」になりそうな農地は、
    そもそも除外できない!
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    除外が決定される見込みのある農地は、転用許可も下りる可能性大!

除外申請後の申請時期・審査期間

各市区町村により違いはありますが、除外申請の受付期間は、6月と12月等、年に2回というところが多いです。

農地転用許可申請の受付期間はおよそ月に1回あるところ、除外申請の受け付けは年2回…一度逃すと半年間は待たなければなりません。

また、審査期間は4か月から半年程度かかる場合が多く、除外の決定後に農地の転用申請を行うことになります。

そのため、除外申請~転用申請~許可まで、最短でも半年は見ておく必要があるでしょう。

 

また、ここで注意したいのは、市区町村が行う農用地区域の見直し期間です。

農用地区域は、およそ5年に1回程度、市区町村により見直しが図られます。

見直し期間は1年程度かかることもあり、また見直し後2年間はそもそも除外申請の受付が中止されることが多くあります。

運悪く? 見直し期間に当たってしまい、かつ見直し後も農用地区域のままだった場合、3年~3年半程度、除外申請が遅れてしまうことになるため、要件の確認と併せ、その事業予定地を管轄する市区町村の見直し期間に注意しましょう。

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    除外申請の受付は、年に2回程度しかない!
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    除外決定後に農地転用申請となるため、
    除外申請から工事開始まで半年以上かかる場合も!
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    農用地区域見直し期間に入ると、
    見直し開始から3年以上は除外申請不可!

事業予定地が農用地区域内にある場合、事業を始めるまでに越えなければならないハードルが数多くあります。

手続きも煩雑であり、何度も農政課や農業委員会へと足を運ぶこととなります。

 まずは、そもそもその土地でその事業をすることが可能かどうか判断するために、お気軽にお問い合わせください。

農用地除外申請サポートの特徴

まずは除外・転用可能か、無料でチェックします!

当事務所では、まずはお問合せいただいた方から所在地や事業目的などの最低限の情報をお伺いし、「その土地が農用地か」「除外申請後にどの種類の農地に該当するか」等、転用の可能性を調査します。

調査は無料にて行っているため、実際に転用サポートのご依頼をいただくまで、ご費用は掛かりません!

詳細なタイムテーブル・明細書をご提示します!

ご依頼を頂く前に、業務着手から工事が開始できるまでのタイムテーブルをご提示するので、今後の予定が立てやすくなります。

また、各申請に係る費用も明細と共にお見積いたしますので、事前に事業計画が立てやすくなります。

事業目的に合わせた書類を作成します!

当事務所では、これまで数多くの除外申請や農地転用を行ってまいりました。

そのため、農業委員会より求められる、いわゆる「ふわっとした」言い方の書類についても、全て取りそろえることが可能です。

また、お客様にご用意いただく書類についても、事前に書面にて一覧でお渡しし、やり取りはメール・お電話で即座に対応させていただいておりますため、「行政書士から連絡がないけど、本当に大丈夫かな…」といった不安は一切ありません。

農用地除外申請・農地転用サポートの料金表

ここでは当事務所サービスの料金についてご案内いたします。

農地法第3条転用許可申請 70,000円~
農地法第4条転用許可申請 80,000円~
地法第5条転用許可申請 90,000円~
農用地除外申請 175,000円~

※除外申請・転用申請の報酬額は、土地の広さ、筆数(転用したい土地の数)、地主様の人数により幅を設けております。
※ご情報をお伺いし、詳細な見積書を作成しておりますので、一度お気軽にご連絡ください。

除外申請・農地転用の流れ

お問合せからサービスをご提供するまでの流れをご紹介します。

《お客様側》まずはお問合せください!

お問い合わせは、こちらの問合せフォーム、お電話どちらでもかまいません。

お問い合わせいただいた後にすぐ調査に取り掛からせていただくため、下記のご情報のみご回答を頂いております

 1.除外・転用したい土地の所在地とおよその面積

 2.事業の目的(転用後になにがしたいのか、等)

《当事務所側》除外・転用が可能か、無料で調査!

ご回答いただいた情報を基に、当事務所にて除外・転用が可能かを調査いたします。(無料)

調査後、除外・転用が可能であれば、申請時期や申請に必要な書類をまとめ、メール又はお電話にてご報告を差し上げます

また、ご希望であれば明細を付けたお見積書をお送りいたします。

お振込み前にご質問やご不安点があれば、いつでも無料でご相談いただけます。

《お客様側》お振込み&確認シートのご記入

申請の意思が固まり次第、お見積書に記載した口座へのお振込みをお願いいたします。

お振込みの確認が取れ次第、1営業日以内にご連絡と併せ、申請に必要なご情報をご記入いただく確認シートをお送りいたしますので、ご記入のうえ、メールやFAX、又は郵送にて当事務所までご返送いただきます。

確認シートの書き方に不安があれば、お電話口で丁寧にご説明しながらご記入いただくことも可能です。

《当事務所側》申請書類の作成⇒申請!

いただいた情報を基に、当事務所にて申請書類の作成及び収集に着手いたします。

ご記入やご捺印いただく書類はおよそ1週間~10日程度で作成し、見本をつけてメール又は郵送にてお客様のご住所にお送りします。

ご記入・ご捺印いただいた書類を、同封の返信用封筒にて当事務所にご返送いただき、受領から3営業日以内に申請に伺います。

※農業委員会事務局の審査期間が定まっている場合、その期間内での申請となります旨、ご注意ください。

父の眠っていた土地をようやく活用できました。

土浦市・K様(66歳)

<農地の除外申請&転用許可⇒自家用駐車場への転用>

父が亡くなり、農地を相続したものの、役所から「農用地のため耕作する以外の手はない」と言われ、10年以上荒れ地のままでした。

知り合いから紹介され、こちらの先生にお願いしたところ、親身になって相談に乗ってくださり、私の営んでいる運送業の駐車場への転用が可能となりました。

これまで何度も役所へ足を運んでいましたが、依頼後は全て先生にお任せ出来、感謝しております。

こんなに早く転用できるとは思っていなかった

那珂市・I社(営業部長 M様)

<ソーラーシェアリング(農地の一時転用)・低圧2筆>

以前からソーラーシェアリングの申請を依頼していた行政書士の方から「うちでは出来ません」と業務を放棄され、12月10日の申請期間に間に合うように転用できる方を探していました。

書類が膨大で申請が難しいため、なかなか出来る方が見つからず、こちらの先生にたどり着いたのが12月に入った辺りの時期でした。

かなりご無理を強いてしまいましたが、お休みを返上して業務にあたっていただき、何とか申請時期に間に合わせていただきましたこと、本当に感謝しています。

おかげさまで、下部の農地での営農も、発電と同様に順調です。

年次報告や更新等、これからも末永くよろしくお願い申し上げます。

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